在南京，一家真知味餐廳租賃一處物業已十年，卻未支付過租金。

商場提起訴訟，索要1500余萬元租金、管理費。一審敗訴，二審勝訴，再審再敗，法院判定該餐廳無需支付租金。

三次判決的變化，都因為合同里的四個字。

10年不交租，法院支持

2010年，南京嘉業商業管理有限公司將嘉業國際城（南京市建鄴區廬山路158號）五號樓招租，真知味作為商戶入駐。

當年2月，雙方簽下合同，并規定“取店鋪正式營業之日與購物中心全面正式營業時間上的后者之日起6個月”為免租期 。

就是說，真知味正式營業的日期，和購物中心全面正式營業的日期，哪個靠后，從哪個開始算，之后的6個月為免租期。但就是“全面正式”4個字，導致了后來的糾紛。

2011年1月，真知味餐廳試營業；9月28日，嘉業國際城舉辦了開業典禮。從嘉業公司的角度而言，從9月28日往后推6個月，至2012年3月28日起，真知味應該開始繳納租金。

但商場未能收到真知味公司的租金。直到2017年10月16日，嘉業公司向真知味公司發出《催款函》，催要2012年3月28日至2017年9月30日的租金及綜合管理費。未果后，嘉業公司起訴了真知味公司。

一審法院認為，購物中心開業典禮僅僅是嘉業公司單方自行舉辦的慶典儀式，和購物中心是否全面正式營業并沒有必然因果關聯，不足以證明購物中心已經全面正式營業。

因此，涉案店鋪免租期無從開始起算，租金也無從開始計取，嘉業公司關于真知味公司拖欠租金之說因此不能成立，駁回了嘉業公司的訴求。

二審、再審，兩次反轉

嘉業公司不服一審判決，隨后向南京中院提起上訴。

在真知味公司提交的新證據中，包含購物中心開業的相關新聞報道、消費者對真知味經營餐飲品牌的部分點評等內容。

南京中院認為，雖然客觀上購物中心的承租戶和人流量沒有達到飽和狀態，但真知味公司作為餐飲的經營者，不應以此作為拒付租金的理由。 ?

2019年5月，南京中院經審理后二審判決，撤銷一審判決，真知味公司給付嘉業公司租金及管理費1550萬元。

但很快，這個案件再次迎來了反轉。南京中院經審判委員會討論決定，再審此案。

根據媒體報道，南京中院再審認為，購物中心開業典禮是嘉業公司單方舉辦，僅為形式上的開業、報紙刊登的購物中心開業廣告及新聞報道等，只能反映嘉業公司為購物中心舉辦開業典禮時間，不能證明嘉業公司舉辦開業典禮時實際入駐并開業的商戶數量及比例情況 ，故不能達到證明購物中心已經全面正式營業的合同約定標準。

南京中院經再審后判決，撤銷二審判決，維持一審判決。

房屋租賃中的“逃生條款” ?

媒體報道中，雙方爭論的焦點在于“全面正式”的界定。當然，法務君沒有看到合同原文，無法得知。

這個案件較為蹊蹺，法務君也尚未看到南京中院的再審判決書。該案件是否會再次發生反轉，也無法預估。

但因為這件事，法務君想到了“租賃合同”中的一個術語，“逃生條款”。

逃生條款一般是指大型餐飲、百貨企業等為避免經營風險，在簽訂租賃期限長、租賃面積大的房屋租賃合同時，在合同中約定在特定條件成就時，承租人有權單方解除與出租人簽訂的租賃合同而無需承擔解約責任或只承擔特定解約責任的條款。

逃生條款是房屋租賃合同中，賦予承租人特定條件下解除合同的權利。《合同法》第93條規定：“當事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”

而特定的條件，可能與租賃物業的人流量有關，可能與商場內開業的門店數量有關，也可能更直接地與門店的經營收入相關。達不到租賃方的要求，就可以解除合同。

試想，商場沒有客源，餐廳沒有生意，又不能撤場，這損失該有多大。

這樣的情況也不復雜。比如某餐飲品牌，進駐了一個新商城，租賃合同中與商場約定，若6個月內商場開業的門店數量達不到200個，便可以單方面解除租賃合同。

一些品牌簽訂租賃合同時，法務君會建議加入如下條款：

在租賃期間內，如乙方連續三個月銷售額低于【? 】元或一年內累計銷售額低于【 】元，乙方有權提前1個月書面通知乙方后解除本合同，并有權要求甲方退還乙方支付的租賃保證金及其他相關保證金。

各位餐飲老板們，在簽訂租賃合同時，也可參考如上內容。

當然，每一個公司簽訂租賃合同時，對商場綜合實力進行細致的評估是必不可少的。貿然簽訂合同，盡管逃生條款可以讓餐廳少繳納租金，裝修費用依然是重重的一筆。僅僅幾個月就撤場，損失依然很大。