疫情仍在持續(xù)。餐飲業(yè)收入減少，租金卻要繼續(xù)繳納，“減免租金”依然被餐飲經(jīng)營(yíng)者關(guān)注。

江西一門店經(jīng)營(yíng)者與房東協(xié)商減免租金未果后，提起了訴訟。近日，法院對(duì)這一案件宣判，認(rèn)為疫情屬于不可抗力，出租房應(yīng)減免承租人的租金。

法務(wù)君多次講述，減免租金是有法律依據(jù)的，餐飲老板們可以向物業(yè)方申請(qǐng)；即使走到起訴這條路，大部分餐飲經(jīng)營(yíng)者也有兩個(gè)有利條件。

法院宣判，租金減免 ?

黃某自2018年8月1日起承租邱某店面從事理發(fā)行業(yè)，租賃期限3年，每月按期繳納租金1600元。

1月24日，江西省啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)。黃某響應(yīng)抗疫號(hào)召，自覺服從抗疫大局，自月24日起關(guān)閉理發(fā)店，暫停營(yíng)業(yè)。

直到2月22日，此門店才回復(fù)營(yíng)業(yè)，在同邱某溝通減免停業(yè)期間部分租金無(wú)果后，于3月3日向邱某支付了2、3月份租金3200元。3月4日，黃某向江西省黎川縣人民法院起訴，要求邱某減免疫情停業(yè)期間部分租金700元。

黎川縣法院認(rèn)為新型冠狀病毒疫情屬于全國(guó)突發(fā)公共衛(wèi)生事件，不可預(yù)見、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此導(dǎo)致合同一方無(wú)法履行合同，遭受不可抗力影響的一方有權(quán)要求免除或者部分免除責(zé)任 。執(zhí)行政府文件暫停營(yíng)業(yè)既是租戶的義務(wù)也是房東的責(zé)任，而由此造成的損失，根據(jù)公平原則雙方均應(yīng)分擔(dān)根據(jù)不可抗力免責(zé)規(guī)則。

經(jīng)調(diào)解未果后，判決邱某減免黃某疫情停業(yè)期間部分租金700元 ?。宣判后，雙方均未上訴。

最高法支持適用不可抗力 ?

4月20日，最高人民法院印發(fā)《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》中，明確要求依法準(zhǔn)確適用不可抗力規(guī)則。

其中規(guī)定：人民法院審理涉疫情民事案件，要準(zhǔn)確適用不可抗力的具體規(guī)定，嚴(yán)格把握適用條件。對(duì)于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的民事糾紛，符合不可抗力法定要件的，適用《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規(guī)定妥善處理 ；其他法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。當(dāng)事人主張適用不可抗力部分或者全部免責(zé)的，應(yīng)當(dāng)就不可抗力直接導(dǎo)致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)合同法》

第一百一十七條? 不可抗力

因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

第一百一十八條? 不可抗力的通知與證明

當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

法務(wù)君曾多次講述，根據(jù)以上法律條文規(guī)定，以下兩種情形可以免除全部租金：

第一，政府統(tǒng)一要求停業(yè)的；

第二，房東（主要是購(gòu)物中心）部署停業(yè)的。

另外兩種情形，承租人可以與出租方協(xié)商減免部分租金。

第一，房東（主要是購(gòu)物中心）統(tǒng)一調(diào)整，縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間的；

第二，餐飲企業(yè)自行歇業(yè)或者減少營(yíng)業(yè)時(shí)間的。

受到疫情影響的餐飲經(jīng)營(yíng)者，在面對(duì)租金問題時(shí)，首先可以與出租方協(xié)商減免租金。如雙方通過協(xié)商后能夠達(dá)成一致的，應(yīng)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》作為原《租賃合同》的補(bǔ)充合同就具體減免數(shù)額進(jìn)行約定，以免在租賃過程中產(chǎn)生爭(zhēng)議。

兩種理由，起訴也有利 ?

如承租方經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成一致，要走到起訴這一步，承租人可以由以下兩種理由提起訴訟。

1.不可抗力 ?

不可抗力在法律上概念的三個(gè)特征為不可預(yù)知、不可避免、不可克服。今年的疫情爆發(fā)突然，屬于不可預(yù)知；疫情席卷全球，餐飲業(yè)不可避免；這屬于全世界共同的問題，單個(gè)餐飲門店無(wú)法克服。

新冠肺炎疫情爆發(fā)后，最高法已經(jīng)幾次發(fā)布文件，指導(dǎo)各級(jí)法院準(zhǔn)確適用不可抗力條件。

2.情勢(shì)變更 ?

因疫情影響導(dǎo)致原合同的繼續(xù)履行會(huì)對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益產(chǎn)生重大影響的，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理，該表述與《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條關(guān)于情勢(shì)變更的規(guī)定相符，適用情勢(shì)變更的規(guī)定。

什么是情勢(shì)變更？《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除 。

新型肺炎的疫情期，盡管部分企業(yè)選擇持續(xù)營(yíng)業(yè)，但外出就餐的消費(fèi)者數(shù)量大幅削減，收入降低已成既定事實(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離訂立合同時(shí)的環(huán)境，符合情勢(shì)變更規(guī)定。